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서울 양천구에 사는 김 모씨는 14억7000만원에 아파트 계약서를 썼다. 10·15 대책 때문에 주택담보대출을 최대(6억원)로 받으려면 가격을 ‘15억원’ 아래로 맞춰야 했기 때문이다. 하지만 은행 창구에 간 그는 대출한도가 4억원이라는 ‘충격적인 얘기’를 들었다. 실거래 가격이 대출 기준이 아니라는 설명이었다.
이 같은 일이 현실로 벌어질 위험이 높아 주택 수요자들의 주의가 요구된다. 정부가 수도권 주담대 최대한도를 집값에 따라 차등화하는 규제를 내놨는데, 이 기준이 KB국민은행과 한국감정원 시세에 근거해 이뤄지기 때문이다. 하지만 집주인이나 상가 매수자들이 이를 잘 모르는 경우가 많아 현장에서 혼선이 생길 가능성이 많다.
16일 금융당국은 대출한도 축소 기준이 되는 주택가격 판단 기준에 대해 “현행 금융권의 시가 산정 방식에 따라 판단한다”고 밝혔다. 금융권은 주담대를 내줄 때 주택가격을 실거래가가 아닌 KB시세의 일반 평균가를 토대로 산정한다. KB시세가 없을 때는 한국부동산원 차량유지비양식 가격을 참고한다.
금융당국은 16일부터 수도권 주택담보대출 최대한도를 25억원 초과 주택은 2억원, 15억원 초과 주택은 4억원으로 제한했다. 15억원 이하 주택은 기존처럼 주담대를 6억원까지 허용해준다. 문제는 이 기준이 실거래 가격과는 다를 수 있다는 점이다.
특히 대출 한도가 달라지는 기준선인 15억원과 25억원 휴학생소액대출 언저리로 시세가 형성된 곳의 혼선이 많을 전망이다.
예를 들어 서울 동작구 래미안 상도3차 전용면적 114㎡(2층)는 지난달 14억8000만원에 중개 거래됐다. 만약 이 같은 거래가 앞으로도 계속된다고 가정해보자. 실제 거래가격이 15억원 이하이기 때문에 대 농협역모기지 출이 6억원까지 나올 것이라 생각하기 쉽다.
하지만 해당 단지 같은 평형의 KB시세 일반 평균가격은 15억4000만원(10월 16일 기준)이다. 은행이 대출을 4억원만 해줄 것이란 뜻이다.
용산구 이촌동 코오롱 아파트는 25억원 기준선에 걸쳐 있는 단지다. 해당 단지 전용 84㎡(15층)는 올해 5월 정품브랜드 23억8000만원에 중개 거래됐다. 하지만 해당 단지 같은 평형의 KB시세는 25억2500만원으로 돼 있다. 향후 같은 거래가 이뤄지면 주담대가 4억원이 아니라 2억원만 나온다.
반대의 경우도 얼마든지 생길 수 있다. 서울 성동구 행당한진타운 전용 59㎡(21층)는 이달 15억2500만원에 중개 거래됐다. 그런데 이 아파트 같은 평형의 KB시세는 13억8000만원이다. 실거래가가 15억원이 넘지만 KB시세대로면 대출이 6억원까지 나오니 집주인 입장에선 가격을 조정해줄 이유가 없을 수도 있다. KB시세가 후행 성격이 강하기 때문에 나타나는 혼선이다.
부동산 업계에서는 수도권에서 거래되는 아파트 매매가격이 ‘14억9000만원’과 ‘24억9000만원’에 수렴하는 사례가 많이 나타날 것으로 본다. 실제로 15억원 초과 아파트 대출이 금지됐던 12·16 대책(2019년) 당시 이 같은 현상이 곳곳에서 벌어졌다. 거래를 성사시키기 위해 매수자와 매도자, 공인중개업소까지 이 정도 가격에서 의견을 일치시켰기 때문이다. 이 같은 측면을 고려하면 정부의 일괄적인 대출규제 기준이 문제를 일으킬 소지가 충분하다는 평가가 많다. 실제로 마포구 A공인중개업소 관계자는 “10·15 대책 이후 하루 만에 15억원 이하 매물을 찾는 손님들이 크게 늘었다”고 밝혔다.
고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “금융권의 주담대 기준과 실거래 가격이 일치하지 않는 경우가 대부분”이라며 “정부가 그런 부분을 제대로 밝히지 않고 기준을 일률적으로 정하면 수요자에게 혼동을 줄 수 있다”고 설명했다.
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