일러스트=챗GPT 달리3



60대 최모씨는 현재 보유 중인 시가 13억원가량의 아파트 한 채를 딸과 사위에게 물려주고 싶은 마음이 크다. 증여도 생각해 봤으나 증여세가 만만찮아 사회 초년생인 딸 내외가 감당하기 어려울 것 같아 양도(매매)를 하기로 했다. 다만 딸 내외가 가진 돈이 넉넉지 않아 최씨가 일단 해당 아파트에 더 거주하는 조건으로 딸과 전세 계약을 맺고, 나머지 잔금만 받는 방법으로 매매 계약을 체결하려 한다. 이런 방식의 거래가 문제는 없는지, 어떤 점을 주의해야 하는지 궁금하다.

서울·수도권 집값이 빠르게 오르면서 부모와 자식 간 주택 거래가 늘고 있다. 증여 못지않게 양도도 프라임브로커 빠르게 증가하는 추세다. 그런데 6·27 가계대출 규제 시행 이후 주택담보대출이 최대 6억원으로 제한돼 자금 조달이 어려워지자, 부모가 보유한 아파트를 사들인 후 동시에 부모와 임대차계약을 체결하는 방식의 거래를 문의하는 이들이 많다고 한다. 임대보증금만큼을 뺀 잔금만 부담하면 돼 여윳돈이 많지 않아도 되기 때문이다.
부모와 자녀 간 매매 할부원금 ·전세계약 체결 자체가 문제가 되진 않는다. 다만 특수관계인 간의 거래여서 형식과 절차 등을 제대로 갖추지 않으면 자칫 증여로 간주될 수 있다. 예기치 못한 증여세 폭탄을 맞지 않으려면 제3자와 거래하듯이 서류를 꼼꼼히 구비해야 한다. 전세계약서는 반드시 작성하고, 전입신고 후 확정일자까지 받는 것이 좋다. 계약서에 기재된 날짜에 맞춰 보증금을 지급하는 것 외환은행 학자금대출 도 중요하다. 자녀의 잔금 납부 일정에 맞춰 부모가 전세보증금을 선지급해 세무 당국이 이를 증여로 보고 과세한 전례가 있다.



그래픽=손민균


임차인인 부모는 전세계약 내용과 같이 임차한 자녀의 주택에 실제로 거주해야 원리금상환방식 한다. 또 임대인인 자녀와 함께 거주해선 안 된다. 만약 최씨의 딸 내외가 최씨와 함께 거주할 경우 임대차계약 자체를 인정받지 못할 수 있다. 동거 관계가 의심되면 세무 당국이 등기부등본뿐 아니라 신용카드 사용 내역, 우편물 주소지, 통신 기록 등을 추가로 확인하기 때문에 눈속임이 불가능하다.
임대차계약 종료 후 보증금도 정확하게 반환해야 현대저축 한다. 자녀가 부모에게 보증금을 돌려줘야 하는데 슬쩍 넘어가려다간 증여세가 추징될 수 있다. 최씨의 딸이 보증금을 다시 돌려주지 않은 사실이 적발될 경우 세무 당국은 계약 자체를 무효로 보고 증여세를 물릴 수 있다. 13억원 아파트 증여 시 부과되는 증여세는 3억3000만원가량이다.
또 자녀의 주택 매매 자금 출처도 명확해야 한다. 현재 실거래가 6억원 이상의 주택을 취득하거나 가격 상관없이 규제 지역(투기과열지구 및 조정대상지역)의 주택을 취득하는 경우 자금조달계획서를 의무적으로 제출해야 한다. 만약 투기과열지구(강남·서초·송파·용산구)에 있는 주택일 땐 자금조달계획서뿐만 아니라 증빙 자료까지 첨부해야 한다.



그래픽=손민균


최씨의 사례와 같은 유형의 거래는 국토교통부 정밀 조사 대상인 점도 알아둬야 한다. 국토부는 지난 4월 배포한 보도자료 ‘서울 지역 아파트 자금 출처 기획조사’에서 ▲매도인이 부모인데 자녀가 매도인을 임차인으로 하는 신규 전세 계약을 맺고 ▲대부분의 매수 자금을 부모의 임대보증금으로 조달한 사례에 대해선 정밀 조사를 실시하겠다고 밝혔다. 국토부의 조사 대상에 포함될 경우 거래 당사자는 일정 기간에 대한 입출금 내역, 거래대금 조성 방법, 매도인의 매도 자금 사용 내역 등을 조사받게 된다. 국토부의 조사 결과 위법 사례가 발견되면 3000만원 이하 또는 거래 가격의 10% 이하에 해당하는 과태료 처분을 받게 된다. 국세청의 추가 조사도 이뤄질 수 있다.
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